ГЛАВНАЯ О ЖУРНАЛЕ ТЕНДЕРЫ АРХИВ ПАРТНЕРЫ УСЛУГИ РАСПРОСТРАНЕНИЕ КОНТАКТЫ
Приложение 05-06/2017

Главная :: Ключевые аспекты программы реновации


 
  Ключевые аспекты программы реновации



23 мая 2017 года в здание Правительства Москвы (ул. Новый Арбат, д. 36) прошла пресс-конференция руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы С.И. Лёвкина на тему: «Ключевые аспекты программы реновации».

Пресс-конференция началась вступительным словом руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Ивановича Лёвкина: «Сегодня тема реновации – одна из ключевых тем, которые обсуждаются на самых разных площадках, на разных уровнях. Где-то есть вопросы непонимания, поэтому, с точки зрения градостроительных аспектов, я постараюсь остановиться на таких мелких подробностях, которые не успевают в своих интервью освещать мои коллеги и эксперты.
Во-первых, почему программа реновации появилась именно сейчас как проект, предложенный Сергеем Семеновичем – мэром Москвы и поддержанный на федеральном уровне. За последние годы накопилась масса обращений граждан, более 250 тысяч, которые поступали в аппарат Правительства, которые задавались вопросом: почему жилье не включается в реновацию подобно тому, как идет программа по сносимым сериям. Именно из-за такой критической массы обращений мы вынуждены были сделать какие-то шаги.
Второе: на фоне этих обращений муниципальные депутаты различных муниципалитетов предпринимали действия в этом направлении. Далее Общественная палата и Московская городская Дума тоже подержала эту программу. И, конечно, реализуемая программа капремонта высветила проблемы технические, в связи с которыми ремонтировать эти дома уже не целесообразно.
Те самые пятиэтажки первого периода индустриального градостроения – это конец пятидесятых - начало семидесятых годов, когда была построена основная масса этих домов: блочных, кирпичных, панельных. Это те самые квартиры, зайдя в которые Департамент столкнулся с конкретикой: во многих домах отопление вмонтировано в наружные панели, и чтобы отремонтировать трубы, необходимо из панелей их вытащить, смонтировать новые приборы, что уже ухудшало комфорт маленькой кухни, а к тому же нарушало конструктив самого здания. Стояки водопровода и канализации в санузлах были вмонтированы в стены между двух квартир, то есть, нужно разобрать стены на какой-то период, вынести оттуда эти стояки, опять же, уменьшив ванную. Кроме того, многие дома не имеют подвалов, технических этажей, соответственно, на первых этажах все разводки водопровода и канализации проходили в полах, а это надо разбирать полы, стены и так далее. Это серьезные, на самом деле, технические проблемы, которые были доложены Департаментом капремонта, и все это в совокупности – посыл от жителей депутатам.
Плюс, мы завершаем в ближайшие два года программу сноса домов первого периода, известную вам. На сегодняшний день у нас остался 61 дом из 1 722, которые существовали на момент начала программы в 1998 году. То есть, практически программа предыдущая реализовывается уже 18 лет вместе со всеми нюансами законодательными, которые не позволили реализовать ее в короткий срок. И еще один аспект: по данным МосгорБТИ и жилищной инспекции расчетный износ домов, о которых идет речь, и которые предполагается включить в программу, составляет от 40 до 60%. И по нормативам износ в ближайшие 20 лет может достичь критического, в размере 70% и больше, а это уже обязывает нас признать дом аварийным. Реализовать программу с тем количеством домов, которые мы оценили, как новый фонд для программы – около 8 000 - в короткие сроки не представляется возможным. Если приступить к реализации в ближайшее время, то в означенные 15-20 лет большой объем жилья одновременно перейдет в разряд аварийного. Тогда, по законам РФ, переселение будет осуществляться совсем по другим правилам, отличным от тех, которые сегодня предлагаются Правительством Москвы и заложены в проект федерального закона по реновации в Москве.
Наверное, можно сегодня с большими затратами и неудобствами для жильцов провести капремонт, но это не приведет к какому-то качественному улучшению жизни людей в этих квартирах. Они останутся в тех же квартирах, в тех же домах, будут устранены протекания крыш и стояков, проведено новое отопление. Все остальное никак не меняется. При этом будут потрачены деньги, в том числе деньги населения, бюджетные деньги, а в итоге через те же 15-20 лет эти дома перейдут в другой фонд. Поэтому решение было принято о разработке новой программы, поддержано и сегодня идет очень активная работа с гражданами, идет голосование, идет работа чиновников разного уровня по разъяснению, по ответам на вопросы, которые задают граждане, и безусловно, ключевой аспект этой программы не градостроительный, а социальный, общественный. Эта программа должна быть одобрена жителями. Мы предложили на основе обращений жителей, но без решения жителей конкретных домов программа по отдельно взятому дому не будет реализовываться. Это главное, что мы хотим сказать с точки зрения будущего программы.
Параллельно с формированием предварительного адресного перечня, ключевой вопрос, который задают жители – где будет та стартовая площадка или первый дом, в который поедут первые расселяемые и сносимые дома, и мы совместно со всеми комплексами Москвы проработали возможные земельные участки для размещения стартовых домов. И мы четко и твердо видим, что на сегодняшний день для каждой компактно расположенной группы домов в кварталах и районах Москвы мы имеем стартовый земельный участок, куда в дальнейшем, по волне, начинать переселять граждан. Эти стартовые площадки префектуры предлагают в обсуждениях с жителями, показывают конкретные места, где находятся эти площадки. Они не свободны. Они требуют дальнейшей проработки после голосования с точки зрения наличия обременений, но на них возможно строить стартовые дома, и они находятся вблизи группы домов, которые включены в голосование.
Еще один важный момент, я хочу обратить на него внимание. Не только сейчас, но постоянно мы будем взаимодействовать с жителями сносимых домов. Этот контакт будет выстроен в градостроительном цикле развития территорий. Это ключевая составляющая будущего проекта. Теперь готов ответить на вопросы».

- вопросы корреспондента журнала «ВОМС» - Увеличится ли на новых площадках количество людей пропорционально увеличению этажности или останется прежним? И второе: строиться новые дома будут за счет бюджета и потом лишние квартиры будут продаваться городу для компенсации затрат или будут привлекаться инвесторы?

- С.И. Лёвкин - Конечно, в каком-то небольшом объеме количество жителей увеличится. Увеличится площадь на месте сносимых домов, и количество жителей увеличится. Но мы провели анализ, в том числе, по данным риэлторов, по данным Росреестра по тому, что происходило последние шесть лет, поскольку сравнение всегда нужно проводить и основывать с учетом того, что происходило в предыдущие годы. Что показал анализ? При строительстве жилья в Москве за последние шесть лет, в среднем, в объеме трех миллионов, то есть, восемнадцать миллионов всего за шесть лет построено, население Москвы в части прописанных увеличивалось каждый год не более чем на пятьдесят тысяч. А восемнадцать миллионов – это не пятьдесят тысяч проживающих. Дальше мы попытались понять, почему так происходит, и выяснилось, что по данным Росреестра покупателями квартир в самой Москве по большей части являются сами москвичи. Например, проживала семья из пяти человек и, либо молодая ее часть, либо взрослая решила себе докупить новую квартиру и разделиться. Это те же пять человек, которые переехали на новую площадь, в новую квартиру, которую они купили из этих восемнадцати миллионов квадратных метров. Покупатели из других регионов составляют небольшое количество, до 10% это Московская область и 3-5% - другие регионы.
Второй аспект. Есть такое понятие – отложенный спрос. По нашему мнению, люди, проживающие в кварталах реновации, привыкли к району, привыкли к метро, к детскому саду, школе и так далее. Строительство, которое шло, оно шло не в тех районах, где люди проживали. И кто-то вынужденно покупал, но психологически хотел купить рядом с собой. Так вот, отложенный спрос – он будет сейчас реализовываться, то есть люди, которые живут в пятиэтажках, они будут покупать дополнительно квартиру рядом, которая тоже появится как возможная площадь.
И третий момент. Мы проанализировали данные Банка России и пришли к заключению, что у населения имеется достаточное количество накоплений на депозитах в целом. Это говорит об инвестиционном частном потенциале наших москвичей.
И четвертое. Квартиры в Москве дорогие, поэтому при уровне московской зарплаты, которая повыше, чем в других регионах, покупательная способность у москвичей немножко выше, чем у покупателей из регионов. И если даже на рынке появится покупатель-инвестор, то есть покупается квартира на будущее кем-то со стороны, то процент такой покупки по анализу предыдущих лет нас не пугает.
Финансирование - тоже важный вопрос. Программа не короткая, не два-три года. По нашим предварительным расчетам – 10-15 лет при хорошем выстраивании всего градостроительного цикла. Поэтому сейчас, на старте программы мы будем реализовывать ее за счет городского бюджета, и первая цифра, внесенная в бюджет – 96,5 миллиардов на старт программы, на будущий год. Причин здесь две. Нам нужно на старте программы иметь абсолютно управляемую ситуацию, а бюджет – это управляемая ситуация, это государственный заказчик, подрядчики, которые выбираются на конкурсной основе. Это наша, государственная московская экспертиза, где все под контролем с точки зрения выверенности, четкости. Где будет правильное расходование средств конкретно по адресам и домам. Плюс, в момент старта всегда возникают нюансы, которые нужно решать оперативно, которые мы пока можем в силу масштаба и не видеть. И лучше управлять программой, когда средства привлечены из бюджета. В дальнейшем – жизнь покажет. Либо мы будем продолжать программу за счет бюджета, и строительство дополнительных площадей, которые появятся через определенное время, когда мы объем нарастим строящегося жилья для переселения и появится какая-то дельта на продажу, либо будут привлекаться через какие-то механизмы, через какие-то инструменты инвесторы.

- Существует ли международный опыт по реновации, который мы можем перенять?

- С.И. Лёвкин - Когда рассматриваем какой-то аспект, всегда важны нюансы. Почему я всегда о тонкостях говорю? Потому что приводятся примеры зарубежного опыта не относительно того, что реновировалось, какой там дом попадал в реновацию в Германии. К сожалению, проект реновации, который был в Германии и наш – они немножко отличаются. Отличаются в части наличия и отсутствия подвалов, технических этажей. Вроде бы внешне дом тоже пятиэтажка, внешне та же панель, а когда начинаешь смотреть на мелочи – а в этом будет вся программа – их дома отличаются от наших и сделать то же самое, что делали они у нас не получится по техническим характеристикам наших панельных пятиэтажек. Это было изложено техническими специалистами, проектировщиками, конструкторами, когда это обосновывалось.
Второе. Когда приводятся конкретные примеры з программы капремонта, что есть дом, который обустроен и надстроен, что у них все получилось. Опять же, таких домов единицы, которые могут подойти для такого рода проекта. Невозможно обустраивать панельную пятиэтажку по тому же проекту, как на улице Мишина, 32. Во-первых, то здание кирпичное со сборными железобетонными перекрытиями, и там была возможность связки существующего конструктива с тем, как велась постройка и надстройка. Во-вторых, там были градостроительные возможности, чтобы увеличить площадь и количество квартир и попасть в нормативы по обеспеченности парковочными местами, детскими садами и школами. Любое увеличение площадей застройки требует этой обеспеченности по нормам, которые действуют по законодательству.
И еще одно отличие: в Германии делалась реновация пятиэтажек через комплексную реконструкцию домов с привлечением средств населения. Программа, которая предлагается Москвой, не предполагает при переселении из сносимых домов просить деньги у населения за это переселение. При этом предоставляется равнозначное, равноценное жилье, которое и будет по площади больше в силу действующих нормативов новых, и по стоимости тоже будет больше, поскольку качественные характеристики этого жилья другие.

- Новые дома будут строиться по типовым проектам или по индивидуальным?

- С.И. Лёвкин - Учитывая то, что нам придется заходить в существующую застройку, и глядя на те дома, которые попали на голосование, это не абсолютно свободная среда от других видов недвижимости. Это пятиэтажки, которые обстроены в последующем детскими садами, школами, какими-то объектами соцкультбыта другими, поликлиниками, объектами инженерной инфраструктуры. Поэтому, если бы мы имели полноценный квартал жилых домов, его сносили и на его месте делали полноценный новый квартал, тогда типизация могла бы приобрести какой-то массовый характер. А с учетом того, что мы встраиваемся в городскую среду, нам придется проектировать и строить индивидуальные дома, в основном монолитные, которые позволяют в конкретную среду встроить конкретные дома. Они еще требуют определенной квартирографии, связанной с теми домами, которые сносятся, по площади, по количеству комнат. Поэтому, в основном, это будут монолитные дома.
Мы не откажется от использования индустриальных панельных серий. Они сегодня девятью домостроительными комбинатами приведены в соответствие тем нормативам, которые установлены постановлением Правительства № 205 по энергоэффективности, доступности, архитектурной выразительности, набору квартир и так далее. Но это будет использовано в том случае, когда при разработке проекта планировки конкретной территории мы увидим возможность использования этих домов.

- Как будет осуществляться контроль за качеством строительства?

- С.И. Лёвкин - региональные нормативы, которые устанавливают те или иные параметры, подходы и учет необходимого, без чего невозможно принять проект. Это обеспеченность машиноместами, это обеспеченность детскими садами, поликлиниками, школьными местами. Это обеспеченность зелеными насаждениями, улично-дорожной сетью необходимой, общественным транспортом. Это нормативы, согласно которым градостроительная документация, которая разрабатывается Москомархитектурой, уже эти параметры закладывает.
Вторая стадия. Когда начинается проектирование конкретного дома, в Российской Федерации действуют регламенты безопасности: пожарной, санитарно-эпидемиологической, доступности маломобильных групп и обеспеченности необходимыми условиями, территориями для комфорта проживания. И все это, что проектировщик закладывает в проект, отправляется на экспертизу. У экспертизы два основных полномочия. Это проверить разработанную документацию на соответствие необходимым требованиям и в случае несоответствия требованиям она обязана отказать в подтверждении соответствия. Это называется – выдать отрицательное заключение. И второе полномочие экспертизы с точки зрения бюджетного финансирования – подтверждение соответствия всем государственным расценкам.
Третий этап – экспертизу прошли, заказчик подает уведомление на выдачу решения на строительство. С этого момента контроль осуществляет Мосгорстройнадзор. Он осуществляет контроль на предмет соответствия строящегося объекта – жилого дома – проектной документации, которая прошла экспертизу на основе федеральных СНИПов, ГОСТов, регламентов. Все эти этапы, которые и раньше были, а еще будут усилены. У Мосгосстройнадзора есть свое ГБУ – Государственное Бюджетное Учреждение, которое проводит экспертизы и испытания в своих лабораториях на предмет не только заявленного качества в паспортах, потому что любой материал, которые используется при строительстве, будь то бетон, будь то арматура, линолеум, оконный блок, пеноблок, - они уже при заходе на площадку должны иметь паспорта или сертификаты, которые выдают уполномоченные органы – их много, они должны иметь допуски к сертификационной оценке – и без этого государственный заказчик не примет никакую работу, пока не увидит, что такой сертификат есть. Но мы пошли дальше: сертификат сертификатом, мало ли, как он получен – вот эти лаборатории Мосгосстройнадзора имеют инструментарии, с помощью которых они проверяют. Например, пеноблок, который используется при строительстве наружных или внутренних стен в жилом доме. У него есть заявленные характеристики по теплопроводности и звукоизоляции. Лаборатория приходит после того, как построен этаж и своими инструментами проверяет, соответствует ли паспорту этот материал, и на этапе строительства подсказывает техническому заказчику: обратите внимание на то, что используемый материал может не соответствовать, на поставщика, на изготовителя.

- Жители сносимых домов переживают о том, какими будут новые квартиры. Заявляют, что там будет отделка класса комфорт. Можно пояснить, что это значит?

- С.И. Лёвкин - В понятии «класс комфорт» речь идет не только о квартире, но и о создании среды. Если говорить о квартире, то квартиры будут предоставляться с полной отделкой, под ключ, с работающими всеми инженерными системами. Мы планируем, что отделочные материалы в новой квартире будут выше качеством, чем были какое-то время назад. Это будет качественный линолеум на вспененной основе либо ламинат. Обои будут под покраску, можно самостоятельно выбрать цвет обоев. Будет установлен качественный фаянс, ванные комнаты будут отделаны плиткой, на кухне будет фартук.
Теперь нюансы, которые очень важны. Квартиры будут соответствовать всем нормативам по энергоэффективности, а сегодняшние пятиэтажки в этой части не соответствуют, теплопотери высоки. Будут установлены окна с энергосберегающими стеклопакетами. Каждая квартира будет иметь поквартирный учет холодной и горячей воды и двухтарифный учет по электроэнергии, так называемый «день-ночь». Это, безусловно, сократит расходы по коммунальным платежам жителей этих домов.
С точки зрения безопасности. Каждая квартира будет иметь датчики задымляемости. Инженерные системы будущих домов устроены следующим образом: В квартирном холле есть клапан дымоудаления. Как только сигнал пришел, этот клапан автоматически открылся, вентилятор на крыше включился и из квартирного холла, задымление из любой квартиры начинает вытягиваться наверх. В каждом подъезде будет эвакуационная незадымляемая лестница с переходной лоджией. Домофоны во всех квартирах будут установлены сразу. Во всех подъездах будут установлены видеокамеры наблюдения.
Входные группы будут находиться на уровне тротуаров. Это будет удобно для пожилых людей, для людей с ограниченными способностями, мамам с колясками – нет ступенек, не надо просить никого о помощи. Если в сносимом доме имеется инвалид-колясочник, то мы будем проектировать первые этажи под этих людей. Там шире проем, специально оборудованная ванная и санузел - все, что мы делаем по правилам доступности маломобильных групп.
Первые этажи во всех домах будут нежилыми, это будет этаж, который будет предоставляться коммерческим организациям доступных услуг. Это какие-то магазины шаговой доступности, аптеки, сервисы. Все это создаст комфорт, забытый москвичами, когда в старых домах на первых этажах были булочные, кондитерские. Вот это мы хотим в новой среде восполнить в полной мере.
Благоустройство будет выполнено по новым стандартам, которые сегодня уже применяются активно в Москве. Это и качество плитки, качество тротуарного покрытия, это увеличенное количество зеленых насаждений. Это обязательно детские и спортивные площадки. Кроме того, ключевой задачей, которую поставил мэр, в случае, если количество сносимых домов позволяет на этом месте сделать квартальную застройку, когда дома находятся по периметру земельного участка, образуется приватная, тихая территория для жителей. Пространство проезжих частей остается за пределами этого двора. При выявлении необходимости мест в детских садах, школах тем людям, которые сюда переедут, по нормам градостроительного проектирования будут достраиваться школы, поликлиники и детские сады. Либо к существующим, которых очень много в кварталах реновации, либо строиться новые.
Парковки будут трех видов. Плоскостные на улично-дорожной сети, подземные в один уровень и многоярусные, размещаемые где-то рядом с тем кварталом, который будет строиться вновь.

- Могли бы вы определить самые важные градостроительные позиций в этой программе?

- С.И. Лёвкин - Программы нет, она будет сформирована после голосования, потом обследование еще раз технического состояния и принятие федерального закона.
Первый, на мой взгляд, важный аспект в этой программе: то что мы обещаем людям – мы должны выполнить. Это ключевая вещь. Вторая важная вещь – это исполнители программы с точки зрения подрядчиков. Они конкурсные, не назначаемые. Конкурсность – это сложный механизм, когда появляются не состоятельные подрядчики, и мы это видели по прошлой программе, когда появлялся подрядчик, начинал строить, на середине проекта говорил, что у него нет денег и мы все вместе мучались, потому что федеральное законодательство не предполагает расторгнуть контракт и выбрать нового. Там целая процедура. А это люди, они же не понимают почему затормозился дом, и он дальше не строится. Третий момент – очень важно отношений людей, СМИ, экспертов к тому, что мы будем делать.
Очень важно совокупное мнение, которое будет формироваться по мере реализации этой программы. Мы готовы слышать критику, мы готовы на нее конструктивно реагировать. Но очень важно донести до общества, что эта программа позитивная и мы хотим хорошего.

 
 



 




 

Rambler's Top100
Яндекс цитирования
Яндекс.Метрика

Разработка и поддержка сайта - СМУ-интернет